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1、提问：你好！我是深户单身，无房无贷，最近一直在看房，打算买一套待拆迁房（不着急住），听朋友说农林的竹园小区签约率已经双达标，现在等待立项，是原地回迁房，现在在售的房源价格均在指导价附近，个别急于出手的低于指导价，现咨询入手是否可行，请赐教，非常感谢！
回答：
1.感谢付费！竹园小区是十三五规划（2011年）重点推进的城市更新项目，和华泰小区、建业小区、特发小区、龙溪花园都是同一批次的。华泰已经改造，今年预计回迁选房。建业2017年改造了北区，特发和龙溪还在协商。
2.在2月14日，深圳提出了今年的年度计划和目标，其中提到了2023年加快推动深圳100+以上重点城市更新项目的推进，以前因为各种原因停滞的旧改，尤其在核心地段位置上的更新项目，香蜜湖周边可供新增的出让土地又少，速度会加快。
3.地段上，绝对是可以入手的。香蜜湖金融中心，深高南学区，都是顶级的，磁悬浮，太古里也都是汇集于此，价值上毋庸置疑。价格上，低于指导价，也占据了很大优势，未来的拆迁，还有一些拆迁赔付的优势，之前卓越给的赔付比例是1:1.3，综合折算下来，还是很多性价比的。
4.未来投资ROE的预估。旁边的宝能公馆是2017年建成的，目前的二手成交单价是18万，价格基础也是蛮夯实的。竹园小区目前的指导价12.4万/平，假如购买100平，赔付比例1:1.3，也就是花1240万，未来拿到130平回迁房。竹园小区是1984年小区，再过1年就40年楼龄，不可能存在再等个3年5年，这些房子已经属于危房了，使用年限也快到了。所以拆迁建设，拿回迁房，然后3年限售期解除，预计在5-8年。即使5-8年房价不涨，按照宝能公馆的价格18万，也值130*18万/平=2340万，也是至少翻倍收益。更何况香蜜湖还在不断的蜕变。
5.总而言之，是一个不错的选择，性价比很高，租金也还不错，还是非常值得等待的。下面这些老小区楼梯房也是一样，也都在优质地段的楼梯房，都会是未来香蜜湖新增活力的主力军。
2、提问：大师兄你好，听了您之前的直播，因为产业较弱的原因，对新洲片区并不看好。我对比石厦片区的房价上涨时间看，主要也是学位升级带来的。新洲片区的学位升级其实也是遥遥无期。综合以上因素，目前新洲片区11万的单价，是不是已经是天花板。那中城天邑目前已经从11万跌到了9万左右，有一房的业主甚至低于指导价放盘，2房是否需要指导价出手，还是等到房价回到10万左右出手，换到其他有潜力的区域。
回答：新洲已经升级了学校，红岭实验的新洲校区，未来新洲南区再往上走比较乏力，概念和增量太少，等到10万当然是理想状态，新洲南片区普遍的指导价在8万附近，等到10万已经是非常困难了，即使到了10万，也会是天花板一样的价格空间。中洲湾的新盘都只有8-9万，长痛不如短痛，等一个折中的价格，比如像9.2-9.5，置换其它板块。
3、提问：请问大师兄：总价700左右的标的，考虑学位，居住，加升值的话情况下，景田，石厦这两个区域哪个后面的空间更大一些呢?
回答：毫无疑问是景田，并且的在新闻路，商报路，香梅路，莲花路组成的这个区域，因为：1.这个区域未来起来的新盘很多（华泰小区，香蜜二村），再加上待拆迁的楼梯房2.目前学校的劣势（黄埔学校、景鹏小学），可能会是未来的优势，未来会在华泰综合体后面有一个人民小学，所以景田这边不需要为溢价学区买单，石厦学校学位几乎没有可以提升的空间。3.靠近未来香蜜湖全球金融中心，有产业带动，这一个区域是目前最近的区域，也极有可能实现豪宅化。4.石厦几乎没有增量，优势就是小户型，学校稍好，并不是好的投资品。
4、提问：大师兄好，南山中心阳光里雅居升值前景如何？户型方正，楼龄略新，高赠送，租金也比较高。回复：1.基本信息：阳光里雅居是南山中心为数不多的次新楼盘，2012年入伙。小区只有AB两栋，共900户，停车位才350，A栋每层17户，B栋每层16户，4楼以下为商业，基本无地面花园，小区主打小面积+高赠送。主力户型在30-66平。但是不可思议的是，30平2房、45平大2房、56平3房、67平大3房、66平的大4房。目前指导价在10.6万/平。2.主力人群：居民大多数是年轻人，深大老师、科技园高管、南航公司员工居多3.学位质量：海滨实验小学愉康部+ 荔香学校，计划为南山实验的扶贫学校，目前学校成绩一直不理想。4.三大价值点：a.南山中心片区已经很成熟，周边的向南瑞峰商业广场熟到商业业态逐渐凋零。本身片区并不是靠产业定位博眼球。所以产业价值的增长点并不大。很大程度上需要外部的更新来重塑片区价值。比如愉康花园的旧改，已经达到危房改造的要求，但改造意见签约率还不尽人意。开发商的体量和规模，也决定了未来商业的溢价能力。b.这个盘最大的优势，就是在预算有限的范围内，能够兼顾居住面积和小区次新品质。这一点上，是非常难能可贵的，未来的换手，相对流通性会优于附近其它楼盘。低总价，在南山也是一种稀缺性。c.目前学校一般，学区性的变动和升级，也是未来一个增长点。但不能作为主要价值。毕竟南山的教育集团的集团化，已经是遍地开花，而且多数的学位的变动，一般是旧改的开发商去带头牵动实现双赢。比如像深中龙初（万科翰邻城）、深实验坂田（万科城）、深中南山创新（万科云城）、南二外（华润城）、深铁阅山境（深大外国语）等等。
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